Юридическое сопровождение в сфере земли, недвижимости и строительства

Порядок расчета арендной платы за землю в Кемерове признан незаконным

12 марта 2018

Аренда земли и недвижимости, Снижение арендной платы, Необосновательное обогащение, Пересчет арендной платы

Кемеровский областной суд 23 января 2018 г. признал незаконными ряд положений Постановления № 62[1], которые приводили к значительному росту платежей за аренду публичных земель в Кемерово (дело № 3а-19/2018). 2 марта 2018 года решение суда было опубликовано, и мы имеем возможность подробно проанализировать, что изменится для арендаторов с принятием данного решения.

Коэффициенты инфляции за прошедшие периоды — вне закона

Напомним, что одним из элементов формулы расчета арендной платы являются коэффициенты инфляции (Ки). Суть данных коэффициентов состоит в ежегодном повышении размера арендной платы в промежутке между кадастровыми оценками: ведь переоценивают земли раз в 3-5 лет, а цены растут постоянно (согласно экономической теории). На каждый год региональные власти утверждают свой коэффициент инфляции, который рассчитывают самостоятельно. Споры по данному коэффициенту начались в 2016 году, когда с 1 января утвердили новую кадастровую оценку, а все коэффициенты, утвержденные начиная с 2010 года, продолжили применять. То есть, умножая один коэффициент инфляции на другой с 2010 по 2016, власти актуализировали актуальную стоимость земли.

Как верно указал суд в своем решении, данный подход Арендодателя (Комитета по управлению госимуществом Кемеровской области) противоречит принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением Правительства РФ №582[2], и не отвечает целям индексации. Отныне из расчетов арендной платы должны быть исключены все коэффициенты инфляции ранее 2017 года.

Коэффициент базовой доходности отменяется

Подробнее о коэффициенте базовой доходности (Кб) мы писали ранее – это среднее геометрическое между средним значением удельного показателя кадастровой стоимости земель деленного на удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка. Напомним, что суть данного коэффициента сводилась к минимизации эффекта от снижения кадастровой стоимости земельного участка. Грубо говоря, при снижении кадастровой стоимости в 4 раза, Кб позволял снизить арендную плату не более чем в 2 раза. Теоретически, Кб может иметь и обратный эффект: если кадастровая стоимость конкретного участка по требованию властей будет увеличена, арендная плата вырастет меньше. Однако кузбасские реалии таковы, что кадастровая стоимость земли населенных пунктов в разы выше рыночной, поэтому дел о повышении кадастровой стоимости мы и не видим.

Как установил суд, Коллегия Администрации Кемеровской области не располагает экономическим обоснованием введения данного коэффициента, его введение не основано на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих на доходность земельных участков. Коэффициент базовой доходности был направлен лишь на сохранение доходности бюджета города Кемерово.

Особенно радует, что суд признал применение Кб незаконным лишь в случаях, когда с его помощью арендную плату увеличивают. Для целей уменьшения арендной платы его использование не возбраняется.

Как пересчитать арендную плату за прошлый период?

Указанные положения Постановления № 62 признаны незаконными не с даты их принятия (3 мая 2017 года), а только с момента вступления в законную силу решения суда[3]. Суд, в принципе, мог указать любую дату, с которой признает незаконным применение Ки и Кб, но сославшись на то, что «нормативный правовой акт ранее применялся и на основании него были реализованы права граждан и организаций», занял позицию сохранить статус-кво. Это означает, что КУГИ КО, с одной стороны, не обязано автоматически пересчитывать арендную плату за прошедший период всем землепользователям. С другой - у арендаторов есть возможность требовать пересчета незаконно начисленной арендной платы (только в части применения данных коэффициентов) – предъявить отдельное требование Комитету или возражать на иск о взыскании арендной платы либо неосновательного обогащения за пользование землей за период с 3 мая 2017 года. Благоприятный исход предъявления таких требований и возражений основан на действующем законодательстве и судебной практике. Но если сидеть сложа руки, ничего само собой не изменится!

Пеня начислялась КУГИ КО незаконно

Земельное законодательство предусматривает, что региональные нормативные акты могут устанавливать только порядок расчета арендной платы, но не иные условия договора аренды земельного участка. Однако Постановление №62 регламентировало также размер пени за просрочку внесения платежей и очередность погашения требований (0,1% в день или 36,5% годовых). А это уже гражданское законодательство, которое находится в исключительной компетенции Российской Федерации, а не ее субъектов.

Суд обоснованно указал на превышение Администрацией Кемеровской области полномочий в части установления таких правил и признал спорные положения недействующими с момента их принятия.

Следовательно, размер пени за просрочку оплаты арендной платы, начислявшийся согласно постановлению № 62 начиная с 3 мая 2017 года, может быть пересчитан по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ (по ключевой ставке, утвержденной ЦБ РФ).

Консультации и судебные споры по земельным платежам

Если у вас возникли вопросы о порядке расчета арендной платы или налога за ваш земельный участок, узнать больше вы можете из других публикаций на нашем тематическом сайте КузбассКадастр.ру или обратиться за консультацией к специалистам Коллегии адвокатов «Юрпроект». Первичную консультацию о возможности снижения арендных платежей, земельного налога, кадастровой стоимости земли и недвижимости мы даем бесплатно, а затраты на представительство интересов наших заказчиков в суде являются разумными, и поэтому могут быть взысканы с проигравшей стороны – в данном случае, с КУГИ КО.

Ознакомиться с решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018 о признании недействующим Постановления 62.

[1] Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области № 62 от 27.02.2008 г. «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы».

[2] Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

[3] По состоянию на 12.03.18 г. решение областного суда не вступило в законную силу, т.к. 28.02.18 г. Коллегия АКО его обжаловала. В ближайшие 2-3 месяца вопрос, останется в силе решение или будет отменено, прояснится. Но полагаем, данное решение является достаточно логичным и обоснованным и должно устояться.