Так уж повелось, что с 1 января каждого нового года в силу вступают законы и поправки, принятые за год прошедший. Обычно их бесконечное множество, но простой обыватель о большинстве и слыхом не слыхивал. Например, далеко не все знают, что в Кузбассе имеется перечень объектов недвижимости, для которых налог рассчитывается из их кадастровой стоимости.

Как правило, в него в основном попадают крупные торговые и развлекательные центры, чья площадь составляет более тысячи квадратных метров. Ежегодно этот перечень то расширяется, то сокращается, но одно остаётся неизменным – налог неуклонно растёт. «Ну и что? Нам-то какое дело?» – резонно спросит читатель. Конечно, если вы не собственник коммерческой недвижимости, то головной боли гораздо меньше. Однако есть что-то, что волнует всех и каждого – цены на продукты и товары, которые напрямую зависят от того, насколько большой налог платит собственник помещения.

Мы попытались разобраться в том, чем же чревато повышение налоговой ставки, есть ли способы этого избежать и каким образом это скажется на простых гражданах. Помог нам в нелёгком и запутанном вопросе приглашённый эксперт – председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин.

– Основание для повышения налоговой ставки – тяжёлая экономическая ситуация в стране, или это в принципе нормальная ежегодная практика?

– Обращаю ваше внимание, мы сейчас говорим не про земельный налог – там другая ситуация: налоговые ставки 0,3% и 1,5% не менялись уже много лет, а вот кадастровая стоимость периодически пересматривается, как правило, в сторону увеличения. Я в данном случае комментирую вопрос про налоги на имущество организаций и физических лиц – налоги за строения.

Исторически Кемеровская область раньше других регионов-соседей перешла на систему взимания имущественных налогов от кадастровой стоимости. Впервые налог на имущество организаций от кадастровой стоимости был введён в Кузбассе ещё в конце 2013 года – через пару недель после того, как такая возможность была предоставлена субъектам РФ в Налоговом кодексе. Таким образом, в 2014 году ставка была 1%, в 2015-м – 1,5%, а с 2016-го и далее – 2% – максимальная, из предусмотренных Налоговым кодексом. Но, как видим, увеличение ставки было постепенным, по полпроцента в год, и, надо отметить, заранее запланированным. К сожалению, повышение налоговых ставок влечёт рост налогов, и это совпало с экономическим спадом, снижением платёжеспособного спроса, падением курса рубля.

Самое важное, что надо знать про налог на имущество организаций от кадастровой стоимости, – его платят не все организации, а только те, чьи строения попали в ежегодно утверждаемый в регионе перечень объектов, налог в отношении которых рассчитывается от кадастровой стоимости. К примеру, на 2016 год таких зданий, сооружений и нежилых помещений всего-то 190 на всю область. Вообще, по закону в перечень могут попасть только торговые, офисные объекты, а также объекты бытового обслуживания и общественного питания – здания и помещения в зданиях свыше тысячи квадратных метров. Если объект не попал в перечень, то организация платит налог на имущество от остаточной, а не кадастровой стоимости, и только в случае, если находится на общей системе налогообложения (организации на УСНО – не платят).

Самое важное про налог на имущество организаций от кадастровой стоимости – его платят не все организации, а только те, чьи строения попали в перечень

С 2016 года в Кемеровской области действует ещё один налог, рассчитываемый от кадастровой стоимости, – налог на имущество физических лиц. Это аналог налога на имущество организаций – тоже взимается со строений, а не земельных участков. Налоговые ставки были утверждены местными советами депутатов населённых пунктов Кузбасса в конце ноября 2015 года. Ставки различаются от 0,1% за недорогие квартиры до 0,5% за все прочие объекты. Кстати, действует правило, согласно которому, если объект был включен в вышеуказанный перечень, то налоговая ставка в 2016 году и впредь составит 2%, независимо на кого оформлен объект – физическое или юридическое лицо.

Самая главная информация про налог на имущество физических лиц от кадастровой стоимости – его с 1 января 2016 года обязаны платить все физические лица

Самая главная информация про налог на имущество физических лиц от кадастровой стоимости – его с 1 января 2016 года в нашем регионе обязаны платить все физические лица, за исключением льготников, перечисленных в Налоговом кодексе.

– Вы писали, что «ряд новых крупных офисных и торговых центров в Кемерове и Новокузнецке не были внесены в данный перечень по той причине, что при предварительном расчёте налоговых поступлений взимать налог от балансовой стоимости объектов оказывалось выгоднее, чем от их кадастровой» – насколько это правильно? Ведь если есть распоряжение, то под него должны попадать все объекты из Перечня. На каком основании налог рассчитывается по системе «как выгоднее»? Вообще, велика ли разница между балансовой и кадастровой стоимостью?

– Давайте разбираться в нюансах. Как я уже сказал, в перечень могут попасть не все строения на территории Кемеровской области, а только соответствующие критериям по назначению и площади. Например, таких у нас в области всего несколько тысяч. Почему же не все они внесены в перечень, а только 190?

Секрет заключается в том, что перечень формируется в ручном, а не автоматическом режиме. Его составители из администрации Кемеровской области работают с конкретными цифрами: данными об остаточной стоимости объекта (её иногда именуют балансовой, хотя это немного разные термины) и кадастровой. Далее делается сопоставление: какова сумма налога будет в следующем году при каждом варианте.

Кадастровая может оказаться ниже остаточной, так как при определении кадастровой стоимости нанятые государством оценщики руководствуются рыночными ценами (за сколько покупаются и продаются строения), а остаточная стоимость может быть не связана с ценой купли-продажи. Речь идёт про вновь построенные здания: налоговая база по ним определяется исходя из стоимости строительства. Это и есть балансовая стоимость – стоимость, по которой здание принимается бухгалтером организации на баланс. Далее ежеквартально от балансовой стоимости отнимается процент амортизации, и получается остаточная стоимость – от неё-то в указанных выше случаях и рассчитывают налог на имущество организаций.

Насколько это правильно – составлять перечень из соображений выгоды для бюджета – можно долго рассуждать, но такое право у региональных органов власти есть, оно предусмотрено Налоговым кодексом, и тут никаких нарушений формально нет. Одно «но» меня как юриста смущает: налоговое законодательство исходит из принципов равенства всех налогоплательщиков перед законом. А при «ручной настройке» есть большая вероятность злоупотреблений.

– Я так понимаю, законного способа не платить «новый» налог нет. Но люди же всё равно пытаются оспорить кадастровую стоимость через суд. К вам с такими вопросами часто обращаются?

 – Что мы понимаем под «новым налогом»? Есть налог на имущество физических лиц, который с 1 января 2016 года взимается в Кузбассе от кадастровой стоимости зданий, квартир, дач, объектов незавершённого строительства. В отношении данного налога законодатель оставил одну лазейку – если переоформить объект на юридическое лицо, то именно от кадастровой стоимости платить налог не придётся. Как я говорил, юридические лица платят налог на имущество от кадастровой стоимости только в том случае, если их объекты попали в соответствующий перечень, в остальных случаях – налог уплачивается от остаточной стоимости, а это более «управляемая» величина.

Но если торговый комплекс или офисный центр, СТО, баня, ресторан или нежилые торгово-офисные помещения в многоквартирных домах попали в перечень, то платить налог от кадастровой стоимости придётся, независимо от статуса собственника – физическое или юридическое лицо. В такой ситуации также есть несколько интересных вариантов, с которыми мы сталкивались на практике:

• Как вы уже упомянули, оспорить кадастровую стоимость. Пропорционально снизится сумма налога.
• Обжаловать включение объекта в перечень – бывают ошибки на этом этапе: неправильно установили наличие критериев, например.
• Исправить кадастровую ошибку. В некоторых ситуациях это может повлечь «обнуление» кадастровой стоимости. 

– Насколько знаю, в соседних регионах налог на объекты из перечня отличается. Чем это обусловлено?

– Налоговые ставки по налогу на имущество организаций в Томской и Новосибирской областях – ниже, в Алтайском крае – такие же, как в Кузбассе. Это может быть обусловлено и тем, что мы раньше перешли на налогообложение от кадастровой стоимости. А может, и тем, что в нашем регионе любые решения в принципе принимаются легче.

– И последний вопрос: повышение налога для собственников крупных торговых помещений каким-то образом скажется на простых обывателях?

– Думаю, что причинно-следственная связь на поверхности: рост налогов у владельцев торговых объектов повлечёт рост арендной платы, которая, в свою очередь, заложена в цене товара. Вот вам и рост цен в магазинах!

Источник: VSЁ42.RU