Наличие в собственности земельного участка – большое подспорье для любого бизнеса, а иногда и необходимость для ведения конкретного вида деятельности.

Допустим, у Вас уже есть объект недвижимости в собственности, а земельный участок – в аренде или не оформлен никак. Как выкупить землю под Вашим объектом, кто и на каких условиях может это сделать?

На сегодняшний день собственники зданий или сооружений, расположенных на земельном участке, могут приобрести в собственность такой земельный участок без торгов. Более того, у собственника объекта недвижимости есть исключительное право на приобретение этого земельного участка (ст. 36 Земельного кодекса РФ — ЗК РФ). Это означает, что никто другой, кроме собственника объекта недвижимости, не имеет права выкупать или приобретать на ином праве земельный участок, занятый постройкой.

Но с 01 марта 2015 года в связи с обширными изменениями, внесенными в Земельный кодекс РФ законом N 171-ФЗ от 23.06.2014, статья 36 ЗК РФ утрачивает силу.

Стоит ли беспокоиться собственникам объектов недвижимости, не успевших реализовать свое исключительное право на приобретение земельного участка? Как нужно будет действовать после 01.03.2015 года и кто будет иметь право на приватизацию земли?

Рассмотрим изменения в Земельный кодекс подробнее.

Кто будет вправе приобрести участок в собственность в порядке приватизации?

Новая редакция Земельного Кодекса, как и ранее, устанавливает, что в порядке приватизации без проведения торгов вправе приобрести в собственность земельные участки собственники зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, а также те юридические лица, которым земельный участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования.

Вместо статьи 36 ЗК РФ законодатель вводит целый комплекс норм, регулирующих подобные ситуации. Так, статья 39.20 ЗК РФ воспроизводит уже известную нам формулу: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В порядке приватизации вправе приобрести в собственность земельные участки собственники зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Однако если на одном земельном участке находится несколько объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности разным лицам, а раздел земельного участка невозможен – приобрести в собственность участок можно только по согласию всех сособственников. Причем заявление подается такими лицами совместно.

Если на земельном участке расположено несколько объектов, принадлежащих разным лицам на разных правах (одному на праве бессрочного пользования, другому на праве собственности и т.д.), или же здание, в котором помещения принадлежат разным лицам на разных правах, – приобрести участок в собственность невозможно. Единственный вариант – заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

По какой цене собственник объекта недвижимости может выкупить земельный участок?

Выкупная цена регламентируется правовыми актами правительства РФ, органами власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Однако в любом случае выкупная цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.

 На территории Кемеровской области действует областной закон №10-ОЗ от 07.02.2013 г., в соответствии с которым физические и юридические лица – собственники зданий и сооружений могут выкупить земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по цене 100 % от кадастровой стоимости участка.

Но также существуют возможности приобретения земли по более низкой ставке. Этим правом могут воспользоваться, например, граждане – в отношении индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, гаражей, а кроме того, и юридические лица, если ранее участок предоставлялся им на праве бессрочного пользования, а до 1 июля 2012 года они переоформили его на право аренды.

В какие органы необходимо обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка?

Подразделения Росимущества сдают в аренду и предоставляют в собственность земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации. Органы власти субъекта РФ распоряжаются земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации (в Кемеровской области – комитет по управлению госимуществом). Органы местного самоуправления – земельными участками, находящимися в собственности муниципальных образований. Полномочия указанных органов не меняются после 01.03.2015 года.

Существуют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Но существуют «земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», — их большинство. Это значит, что земельный участок не отвечает критериям отнесения его к собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, а специального акта о разграничении собственности не издавалось.

После 1 марта 2015 года меняются полномочия органов по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. По общему правилу, предоставлять такие участки в собственность или аренду будут органы местного самоуправления городского округа или поселения. А если земельный участок расположен на территории населенного пункта, в котором правила землепользования и застройки не утверждены, – органы муниципального района. Указанные изменения не касаются положения дел в городе Кемерово: полномочия по распоряжению данной категорией земельных участков будет у областного комитета по управлению госимуществом, как и в настоящий момент.

Какие проблемы с выкупом земли могут возникнуть?

• Ситуация №1. Распространенная ошибка, возникающая в процессе приватизации земли, — направление документов на приобретение земельного участка в орган, который не вправе распоряжаться таким земельным участком.
  
  Так, организация — собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обратилось в Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (КУГИ) за предоставлением данного земельного участка в порядке приватизации. И уже только после подачи заявления в КУГИ выяснилось, что в Едином госреестре прав было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на спорный участок. Как следствие – в выкупе было отказано с разъяснением права на обращение в Росимущество.
  
  В настоящее время организация защищает свои права на льготный выкуп (действовал до 01 июля 2012 года) в суде.
   
• Ситуация №2. В другом случае собственник объекта недвижимости (ООО) подал заявление на выкуп земельного участка в надлежащий орган, однако КУГИ необоснованно отказал в предоставлении участка в связи с тем, что его границы подлежали уточнению. Необходимо отметить, что эти замечания не являлись неустранимыми препятствиями для рассмотрения заявления Общества. К тому же общество параллельно вело работы по межеванию участка.
  
  Адвокаты КА «Юрпроект» сопровождали данный спор в арбитражных судах (дело № А27-4786/2014). В итоге Арбитражный суд Кемеровской области обязал КУГИ устранить нарушения закона и рассмотреть по существу заявление о предоставлении земельного участка Обществу в собственность.

Также на практике существуют ситуации, когда уполномоченные органы не учитывают имеющиеся у заинтересованного лица льготы на приобретение земельного участка (ситуация №3), требуют уменьшить площадь требуемого заявителю участка (ситуация №4), отказывают по иным основаниям – зачастую, необоснованно.

В таких случаях квалифицированная правовая помощь по взаимодействию с органами власти и сопровождению процедуры выкупа земельного участка (а при необходимости — по обжалованию незаконных действий чиновников в прокуратуру или суд) – действительнопозволяет решить проблему с оформлением прав на землю в разумные сроки и с минимальными трудностями.

Алгоритм действий по выкупу земельного участка