В январе 2018 года Кемеровский областной суд признал незаконным установленный в Кузбассе порядок расчета арендной платы за землю. Предприниматели области праздновали победу - ведь их расходы должны были существенно снизиться.

Однако региональные власти с выводами Кемеровского областного суда не согласились и обжаловали решения в Верховный суд РФ. Эти жалобы были рассмотрены еще в мае, но тексты определений опубликованы лишь на прошлой неделе.

Новостей, как водится, две: хорошая и плохая. Начнем с хорошей.

Постановление 47: прощай, коэффициент инфляции. Здравствуй, перерасчет!

Что произошло?

Верховный суд согласился, что коэффициенты инфляции за 2010-2016 годы в расчете арендной платы лишние.

Более того, Верховный суд пошел даже дальше, чем областной.

Так, Кемеровский областной суд распорядился не применять коэффициенты за 2010-2016 годы только в новых расчетах - с даты вступления своего решения в силу. Верховный же суд посчитал, что коэффициенты нужно убрать и из расчетов и за прошедшие периоды, начиная с 01.01.2016 г.

Что именно убрали?

В своем расчете арендной платы вы можете увидеть строчку «коэффициенты инфляции (Ки) за 2010-2016 годы».

В формуле эти коэффициенты выглядят как произведение 1,1*1,065*1,06*1,055*1,05*1,075*1,129

Вот именно это произведение отныне и исключается из всех расчетов, что уменьшает итоговый размер арендной платы в среднем на 30%.

Так как убрать эти коэффициенты Верховный суд обязал из всех расчетов начиная с 01.01.2016 года, арендаторы вправе потребовать пересчитать арендную плату за последние 2,5 года. Излишне уплаченные суммы можно взыскать с местной администрации или зачесть в счет будущих периодов.

Рассмотрим на примере земельного участка под магазином в городе Ленинске-Кузнецком, площадью 56 691,94 кв.м.:

Итого, за 2,5 года предприниматель заплатил в местный бюджет лишние 8,8 миллионов рублей. Теперь, вооружившись позицией Верховного суда, он может добиться возврата этих денег или их зачета в счет арендной платы за последующие периоды.

Кстати: в ближайшее время Верховный суд рассмотрит вопрос об исключении из Постановления 47 еще одного коэффициента - коэффициента перехода (Кпр). Мы следим за развитием событий и продолжим держать вас в курсе.

Постановление 62: раньше было лучше

Спор в отношении Постановления 62 касался трех нововведений:

1. Уже знакомые нам коэффициенты инфляции за 2010-2016 годы.

    

   Для города Кемерово строка в формуле выглядела как 1,1*1,065*1,06*1,055*1,05*1,055*1,129

    

2. Коэффициент базовой доходности (Кб).

    

   Напомним, что данный коэффициент был введен областными властями, чтобы уменьшать благоприятный для арендатора эффект от оспаривания кадастровой стоимости.

3. Пеня за просрочку внесения платежей в размере 0,1% в день

    

   Все эти пункты Кемеровский областной суд счет незаконными и исключил. Но только с даты вступления решения в силу.

   Как и в случае с решением по Постановлению 47 областные власти пожаловались в Верховный суд. Но здесь машина правосудия дала сбой.

   Во-первых, в отличие от предыдущего дела, на этот раз Верховный суд решил не менять дату, с которой нужно исключать коэффициенты инфляции из расчетов. То есть формально пересчитать арендную плату за прошедшие периоды нельзя.

   Однако мы не согласны с таким подходом Верховного суда и считаем его непоследовательным и противоречащим действующему законодательству.

   По нашему мнению, кемеровским арендаторам все же стоит добиваться пересчета арендной платы за прошедшие годы.

   Вторая — не менее неприятная новость для кемеровских арендаторов - Верховный суд сохранил коэффициент базовой доходности (Кб) в формуле.

    

   Однако хоть Кб и уменьшает экономический эффект от снижения кадастровой стоимости, полностью он такой эффект не устраняет. Даже с учетом данного коэффициента снижение кадастровой стоимости все еще остается наиболее результативным способом уменьшения арендной платы за землю.