Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области подготовил Проект изменений в Постановление №62, регулирующее Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. Кемерово (далее – Порядок расчет).
Проект размещен 27 сентября на «Интернет-портале для публичного обсуждения проектов и действующих нормативных актов органов власти» и доступен по ссылке.
В срок до 10 октября граждане и организации (любые) могут направить свои предложения и замечания в отношении данного проекта. Сводка предложений будет размещена на указанном сайте не позднее 13.10.2017.
Адвокаты КА «Юрпроект» Дмитрий Малинин и Дарья Третьякова подготовили обзор основных изменений и дали свои комментарии к ним.
1. Установлен коэффициент инфляции на 2018 год.
Пояснение:
Данный коэффициент используется в формуле расчета арендной платы от кадастровой стоимости (А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П).
Плюсы:
Ранее такие коэффициенты утверждали в начале и даже в середине года, в котором планировалось его применение. Так коэффициент за 2017 год был принят только 3 мая 2017 года. В результате возникали многочисленные споры о возможности его применения задним числом - с 1 января текущего года. На этот раз коэффициент будет принят заблаговременно и подобных споров удастся избежать.
Размер коэффициента - 1,04 - самый низкий из всех, устанавливавшихся с 2010 года.
Минус:
По-прежнему не решен вопрос с неприменением коэффициентов инфляции за 2010-2016 годы. Напомним, что с 2016 года действует новая кадастровая оценка земель населенных пунктов в Кемеровской области. Очевидно, что при проведении оценки уже были учтены актуальные цены земельных участков, то есть с учетом фактической инфляции за прошлый период до 2015 года включительно. В этой связи повторный учет инфляции представляется экономически необоснованным и несправедливым.
2. Установлен особый порядок определения арендной платы для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории.
Пояснение:
Земельный кодекс РФ устанавливает, что размер арендной платы за такие участки должен определяться по тем же правилам, что и для случае предоставления земельных участков в аренду без торгов. То есть в отсутствие специальных оговорок, такой размер определяется по формуле исходя из кадастровой стоимости участка. На данный момент так и происходит. Планируется при расчете арендной платы использовать такой способ, как на основании отчета о рыночной оценке размера арендной платы.
Ранее, до мая 2017 года, такой способ использовался, вызывал много судебных споров и был отменен. КУГИ мотивирует данную поправку тем, что по утвержденным коэффициентам вида разрешенного использования не представляется возможным определить размер арендной платы. С Комитетом в этой части можно согласиться – Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540, такого вида не содержит.
Минусы:
По нашему мнению, определение размера арендной платы на основании рыночной оценки всегда носит более непрогнозируемый и волюнтаристский характер, в связи с чем является менее предпочтительным, чем исчисление арендный платежей по формуле.
3. Переплату из бюджета вернуть всё же можно. Но не всегда.
С мая 2017 года Постановление №62 содержит крайне спорное положение о том, что переплата по договору аренды не подлежит возвращению из бюджета. Очевидно осознав явно противоправный характер данной нормы, КУГИ КО решил спорный пункт уточнить: «Переплата не подлежит возврату из бюджета при наличии оснований для уплаты иных неналоговых платежей за землепользование».
Разумеется, такая формулировка выглядит уже намного лучше, так как позволяет вернуть излишне уплаченную арендную плату, в том числе при расторжении договора аренды, изменении стороны договора аренды, признании права на льготу.
Но все равно является некорректной, так как порождает двойное толкование: под "основаниями для уплаты иных платежей" имеется в виду уже имеющаяся у лица задолженность по арендной плате или неосновательному обогащению за другие земельные участки и/или другие периоды взыскания (что логично)? Или также и арендные платежи, подлежащие уплате в будущих периодах?
В случае, если речь идет лишь о первой ситуации, специальное указание в Постановлении №62 не имеет смысла, ибо у КУГИ КО в силу норм гражданского законодательства есть право в одностороннем порядке произвести зачет. Если же Комитет имеет ввиду в том числе и будущие платежи, то с такой формулировкой согласиться нельзя: Комитет фактически оставляет за собой право беспроцентно кредитоваться за счет арендатора, причем без его на то согласия. Поэтому на наш взгляд, эта норма (про невозможность вернуть переплату или ограничение оснований для возврата) вообще является излишней и было бы логично на месте КУГИ предложить ее исключить из Постановления в принципе.
4. Вводятся несколько льготных коэффициентов для частной медицины и небольших магазинов
Поправка вводит меньший коэффициент вида использования для находящихся в частной собственности объектов «Поликлиники, больницы, профилактории, санатории» по сравнению с действующим на данный момент (сейчас – 6,1%, по проекту – 1,5%). Данный коэффициент также используется в формуле расчета арендной платы от кадастровой стоимости (А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П).
А также вводится понижающий коэффициент 0,5, учитывающий особые условия использования участка под отдельно стоящими магазинами общей площадью менее 300 кв.м., являющимися объектами недвижимости (т.е. не для павильонов и прочих временных объектов). Данный коэффициент также используется в формуле расчета арендной платы от кадастровой стоимости (А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П). На данный момент такая льгота есть только у индустриальных (промышленных) парков. Комитет обосновывает необходимость введения такой льготы значительным ростом арендных платежей (более чем в 2,5-10 раз). С такой мотивировкой можно согласиться.
5. Какие изменения следовало бы внести
Мы считаем, что следует исключить из Порядка расчета коэффициент базовой доходности. Данный коэффициент делает практически бесполезным оспаривание кадастровой стоимости, т.к. экономический эффект такого оспаривания сводится на нет. При этом единственной очевидной целью данного коэффициента является препятствование в реализации права арендатора на снижение кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренного ст. 22 Закона РФ от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ст. 24.18 Закона РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данный коэффициент также используется в формуле расчета арендной платы от кадастровой стоимости (А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П).