О сюрпризах нового налогообложения недвижимости
Как известно, до сих пор жители кемеровской области, как, впрочем, и другие россияне, ежегодно платили налог на «объекты капитального строительства», в том числе квартиры и дома, на которые у них оформлено право собственности. Размер налога исчислялся от так называемой инвентаризационной стоимости. Однако уже со следующего года кузбассовцы могут начать платить налог за свои квартиры по кадастровой стоимости, что, скорее всего, приведет к росту расходов.
Далекая недалекая перспектива
Инвентаризационная стоимость, мягко говоря, не соответствует реальным ценам на недвижимость, и может составлять всего несколько тысяч рублей. Соответственно, и налог – такой же, копеечный. Так, например, квартира стоимостью в 3-3,5 млн. рублей в результате обходится семейной паре примерно по 130-140 рублей на каждого собственника (мужа и жену) в год. Одним словом, сущие копейки.
Кадастровая стоимость, которая была внесена в кадастровый реестр (говоря иначе, узаконена) в 2012 года куда больше соответствовала реальной рыночной цене недвижимости на тот момент. А иногда, как утверждают юристы, занимающиеся вопросами, связанными с недвижимостью и землей, может даже превышать «рынок».
Так чего же следует ожидать рядовым кузбассовцам от налогового перехода от инвентаризационной стоимости к кадастровой?
Об этом корреспондент «МК в Кузбассе» попросил рассказать кемеровского адвоката Дмитрия Малинина, специализирующегося на судебных спорах, касающихся кадастровой оценки недвижимости и земельных участков, а также являющегося председателем коллегии адвокатов «Юрпроект».
Если в 2015 году будет принято решение, что кузбассовцы должны платить налог на недвижимость от кадастровой стоимости, то этот закон вступит в силу с 1 января 2016г.
«По большому счету говорить о чем-то сейчас пока еще слишком рано, ведь условия игры не понятны. Хотя кадастровая стоимость определена. Приняты поправки в налоговое законодательство, предусматривающие, что не позднее пяти лет с момента их принятия налог должен быть привязан к кадастровой стоимости. То есть, вплоть до 2020 года. Это может произойти и в текущем году, и в следующем, и в 2017-м. Короче, как решит региональная власть», – пояснил Дмитрий Малинин.
По его словам, в любом случае, подобное решение законодательной властью региона принимается на следующий год, а обязанность оплачивать налог наступает в году, следующем за налоговым периодом. То есть, на практике это будет выглядеть так. Если власти Кемеровской области в 2015 году, например, осенью, примут решение, что кузбассовцы должны платить налог на недвижимость от кадастровой стоимости, то этот закон вступит в силу с 1 января 2016 года. Соответственно, впервые кузбассовцы заплатят налог по новой схеме в 2017 году. Но вот примут ли кузбасские законодатели в этом году такой закон – пока вопрос открытый.
Такие разные… налоги
Уверены, что большинство людей интересует даже не то, когда именно начнется новое в налогообложении их маленьких городских квартир, а сколько, в конце концов, такая инициатива будет стоить каждому из нас. Тут Дмитрий Малинин тоже немного успокоил, отметив, что налог на объекты капитального строительства не должен резко вырасти.
«По большому счету в данном случае размер налога куда больше зависит от ставки, а не от того, что является основой для его начисления. Если предположить, что тариф останется на уровне 0,1% (именно предположить, потому что тариф может оказаться и выше), то размер налога за квартиру в 3 млн. рублей кадастровой стоимости составит 3 тысячи рублей в год. Рост, конечно, налицо, но рост не катастрофический», – рассуждает Малинин.
Кроме того, законодательство предусматривает, что по такой схеме не будет облагаться площадь в 20 квадратных метров на одного собственника. Поэтому, кадастровая стоимость жилья уменьшиться именно на эти 20 квадратов. Если взять для примера однокомнатную или даже двухкомнатную квартиру, то это «льгота» позволит сократить те самые 3 тысячи рублей больше, чем вполовину.
Законодатель имеет право увеличить налоговый тариф втрое. И тогда на выходе получится уже не 0,1 %, а 0,3%.
Но памятуя о налоговом тарифе, стоит отметить, что законодатель имеет право увеличить его втрое. И тогда на выходе получится уже не 0,1%, а 0,3%. Значит, пресловутые 3 тысячи могут вырасти до 9-ти тысяч рублей. Но это, подчеркну еще раз, только предположения о том, «как это может быть».
По мнению коллеги Дмитрия Малинина адвоката Дарьи Третьяковой, в любом случае граждане вряд ли пойдут в суд с требованиями пересмотреть кадастровую стоимость своих квартир. Хотя такая оценка – будь то стоимость объектов капстроительства или земельных участков – бывает далеко не всегда точна.
«Даже если человек должен заплатить, например, 1,5 -3 тысячи рублей в год, ему вряд ли имеет смысл оспаривать кадастровую стоимость своей квартиры. Дело в том, что для этого необходимо собрать различные документы, в том числе заказать достаточно дорогостоящую оценку стоимости объекта у независимого эксперта. Так что получается, проще просто платить», – говорит Дарья Третьякова.
Тем более, что кадастровая оценка должна проводиться не реже, чем один раз в пять лет. И оспаривать ее придется также – каждые пять лет. Согласитесь, сомнительное удовольствие.
Граждане, владеющие крупными объектами недвижимости и земельными участками, первые в очереди в суд в попытке пересмотреть кадастровую стоимость.
Совсем другое дело, когда физическим лицам принадлежит не маленькая городская квартира, а, например, крупный торговый центр, известный на весь Кемерово или Новокузнецк. Здесь размер налога что ни на есть «взрослый»: и кадастровая стоимость объекта большая, и ставка от 0,5% до 2% в год. Тем более, что такое физлицо платит еще налог на землю, на которой находится крупный объект недвижимости.
Кстати, земельный налог для торговых центров и прочих коммерческих объектов исчисляется от кадастровой стоимости уже несколько лет и по максимальной ставке в 1,5%. Чтобы понять, сколько приходится платить только за землю, стоит упомянуть, что участок, на котором расположены такие объекты, может быть оценен в более чем 6 тысяч рублей за квадратный метр. Несложно подсчитать, что та же тысяча метров обойдется его владельцам как минимум в 90 тысяч рублей в год (1,5% от 6-ти миллионов рублей).
Так что граждане, владеющие крупными объектами недвижимости и земельными участками, как раз первые в очереди в суд в попытке пересмотреть (понизить) кадастровую стоимость и самих объектов недвижимости, и земельных участков. Кстати, именно Дмитрий Малинин и его коллеги представляют интересы владельцев крупной собственности. Как граждан, так и юридических лиц, которым, в отличие от собственников относительно недорогих городских квартир или даже пригородных коттеджей, имеет смысл «биться до последнего».
Специалисты компании «Юрпроект» уже достаточно давно создали сайт КузбассКадастр, на котором освещают большинство актуальных вопросов постоянно меняющегося российского законодательства, затрагивающих интересы собственников земельных участков и недвижимости.
«Квартальная» неточность
Но вернемся от больших торговых центров и не менее больших налогов к жизни простых жителей Кемеровской области, имеющих в собственности небольшую городскую квартирку, загородный домик и такой же небольшой земельный участок. Говоря о кадастровой оценке, в принципе все специалисты сходятся в одном: она часто может быть неточной.
Главная причина такой неточности состоит в том, что она проводится так называемым массовым способом. То есть эксперты берут несколько параметров для проведения оценки и «штампуют» ее чуть ли не кварталами. Даже термин есть такой – кадастровый квартал.
В упомянутые параметры, имеющие значение для кадастровой стоимости, входят, например, наличие коммунальной инфраструктуры, асфальтированных дорог поблизости или местоположение в населенном пункте (в центре или на окраине).
Разумеется, массовая кадастровая оценка приводит к тому, что один дом стоит 3 миллиона рублей, а второй точно такой же, но стоящий через дорогу – уже 10 миллионов рублей. А все потому, что попал в другой кадастровый квартал. Значит и налог на него будет в три с лишним раза выше. Такая вот непостижимая логика…
Кадастровая стоимость – величина не бесспорная
Если кадастровая стоимость у собственников вызывает сомнения, то прежде, чем отправиться в суд, они должны обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости, которую возглавляет заместитель руководителя управления Росреестра по Кемеровской области Татьяна Лапина. Порядок обращения в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости размещен во всех офисах территориальных отделов, центральном аппарате и на сайте Управления.
По словам Татьяны Лапиной, в 2015 году отмечается значительный рост количества обращений. Это связано с изменениями в законодательстве, которые с 2014 года позволили собственникам оспаривать кадастровую стоимость в течение 5 лет со дня утверждения результатов государственной кадастровой оценки.
Что касается объектов капитального строительства, то, по словам Татьяны Лапиной, в прошлом году зарегистрировано 88 заявлений, из них допущены к рассмотрению (собраны все необходимые документы) – 17 заявлений. При этом 13 – удовлетворены.
«В 2015 году уже поступило 206 заявлений. Из них допущены на рассмотрение комиссии 35, при этом 14 заявлений удовлетворены. Остальным в удовлетворении отказано. Что касается заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков категории земель промышленности и иного специального назначения, то в 2015 году было подано 33 таких заявления. Однако по всем приняты отрицательные решения», – сказала Татьяна Лапина.
Заявители, не получившие удовлетворительное решение комиссии, могут продолжать оспаривать кадастровую стоимость в суде.
Ожидаемые потери
Ну и, как говорится, на сладкое, но из того, что уже точно известно.
С 2016 года все договоры купли-продажи объектов недвижимости практически потеряют значение для налоговой инспекции, поскольку стоимость продаваемого или покупаемого объекта будет определяться не суммой, указанной в договоре, а… его кадастровой стоимостью. Законодатель позволяет снизить сторонам договора цену недвижимости, с которой совершается сделка, относительно кадастровой стоимости, но не более, чем на 30 процентов. То есть самая низкая цена, которая может быть учтена государством при дальнейшем начислении налогов – это 70 процентов «кадастра».
Для кого это имеет существенное значение? Для тех, кто хочет продать свою квартиру, спустя менее пяти лет после того, как приобрел ее в собственность. В отдельных случаях (наследование, дарение, приватизация и др.) минимальный срок владения недвижимостью может составлять три года и даже меньше. На сумму свыше 1 миллиона рублей придется уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13 процентов.
Для наглядности приведу пример. Если раньше продавец и покупатель могли написать в договоре цену квартиры в 100 тысяч рублей и «не переживать», то теперь они этого сделать не смогут. А значит, проданная ранее пятилетнего срока квартира кадастровой стоимостью в 3 миллиона рублей, принесет своему бывшему владельцу (а точнее, отнимет) 13 процентов в виде налога с 2-х миллионов рублей, что в абсолютных цифрах составит 260 тысяч рублей.
С 2016 года стоимость продаваемого или покупаемого объекта будет определяться не суммой, указанной в договоре, а его кадастровой стоимостью.
Вот такая не очень веселая арифметика. Особенно, если учесть, что реальная стоимость квартир за последний год упала по разным оценкам до 15–20-ти процентов. Если говорить в абсолютных цифрах, то снижение цены, например, «двушек» достигает 600 тысяч рублей. При том, что кадастровая стоимость недвижимости остается на прежнем докризисном уровне. По крайней мере, пока она не будет актуализирована – в среднем, напомню, один раз в пять лет.
Таким образом, вполне реальной может оказаться ситуация, когда продавец однокомнатной квартиры, оцененной в кадастре в 1,5 миллиона рублей, может продать свою недвижимость… ну, например, за 1 миллион. Особенно, если квартиру нужно срочно продать. В случае, когда он не владел жильем пять лет, для налоговой инспекции цена квартиры составит 1 миллион 50 тысяч рублей (1,5 миллиона минус 30 процентов). И вот на эти самые несуществующие 50 тысяч бывший владелец должен будет заплатить в бюджет налог на доход – 6,5 тысяч рублей. Вроде немного, но, как говорится, обидно.
Григорий СОЛОДКИН
Кстати
Любой владелец квартиры, дома или земельного участка может узнать знать кадастровую стоимость своего имущества. Для этого достаточно ввести его кадастровый номер, указанный в свидетельстве о госрегистрации объекта, на сайте Росреестра.
Источник: «Московский комсомолец в Кузбассе», № 32 (943), 5-12 августа 2015 г.